Auteursarchief: Walter van Peijpe

12-04-2012 In april 2010 was één van mijn eerste vergaderingen als ‘nieuw’ raadslid voor GroenLinks, een ‘benen op tafel bijeenkomst’ over ‘Focus 2014’, de strategische agenda van Holland Rijnland. Ik was behoorlijk nerveus toen ik opmerkte dat ik de 415.000 m2 aan geplande nieuwe kantoorruimte in de regio wat aan de hoge kant vond. Mijn zorg werd weliswaar serieus genomen, maar helaas nog door weinigen gedeeld.

Nu, twee jaar later, wordt de ’Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ in de verschillende gemeenteraden in de regio besproken. Iedereen is het over één ding eens: Holland Rijnland heeft te maken met problematische, structurele leegstand van kantoren. Zonder ingrijpen zal de leegstand de komende jaren toenemen van de huidige 11% naar 25% in 2015, terwijl een zogenaamde frictieleegstand van 5-8% acceptabel is. De nieuwe kantorenstrategie zal dus met een heel goed antwoord moeten komen op de vraag hoe de kantorenmarkt in de regio weer gezond kan worden.

De oplossingen die in de kantorenstrategie worden genoemd zijn niet opzienbarend: planreductie, renovatie en transformatie. Dit zijn de veelgebruikte en inderdaad noodzakelijke instrumenten. Maar de vraag is natuurlijk: hoe reduceer, renoveer en transformeer je? Wie gaat dat doen en wie betaalt dat? Welke harde afspraken worden gemaakt en welke ‘offers’ worden gebracht om binnen de regio werkelijk effectief te zijn in de bestrijding van kantorenleegstand?

Terecht constateert de ‘Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ dat renovatie en transformatie ingewikkelde processen zijn waarbij de overheid slechts een beperkte rol kan spelen. De eigenaar van een leegstaand kantoor moet immers wel bereid zijn om zijn pand te renoveren, te transformeren en af te boeken op de waarde van zijn bezit. In de kantorenstrategie wordt afgesproken dat gemeenten eigenaren zullen helpen door soepeler met procedures en bouw- en regelgeving om te gaan. Verder zullen verouderde kantoorlocaties binnen twee jaar in kaart gebracht worden. Ook wordt er een ‘ambtelijke projectgroep Transformatie’ ingesteld die concrete herbestemmingsinitiatieven gaat bespreken en hierbij zal helpen als dat nodig is.

Het is overduidelijk dat renovatie en transformatie van verouderde kantoren niet genoeg zal zijn om het leegstandspercentage in Holland Rijnland terug te brengen naar de gewenste 5-8%. Planreductie is absoluut noodzakelijk. In de kantorenstrategie wordt daarom onderscheid gemaakt tussen de ‘lokale’ en de ‘regionale’ vraag. De regionale vraag wordt alleen nog maar gefaciliteerd op aangewezen, duurzame, kantorenlocaties, zoals bijvoorbeeld het stationsgebied in Leiden en het Bio Science Park. Daarnaast komt er een voorverhuureis van minimaal 70% bij nieuwe ontwikkelingen en wordt de SER-ladder toegepast. Dit betekent dat nieuwbouw alleen wordt toegestaan als is aangetoond dat binnen de bestaande voorraad geen geschikte huisvesting mogelijk is. Er is besloten geen quotum voor nieuw kantooroppervlak vast te stellen.

Hoewel het natuurlijk goed is dat de ”Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ er is en er zeker zinvolle voorstellen in staan, zijn er toch behoorlijk wat kanttekeningen bij te plaatsen. Het lijkt een beetje alsof de bestrijding van kantorenleegstand in de regio gezien wordt als een noodzakelijk kwaad waaraan alle gemeenten zich toch proberen te onttrekken om hun lokale economie te beschermen.

Bij het schrijven van de kantorenstrategie zijn de bestaande plannen voor kantoorontwikkelingen in de regio in beeld gebracht. Voor reguliere kantorenlocaties staat nu maar liefst 280.600 m2 gepland. Daar komen nog kantoren op themalocaties, zoals het Bio Science Park bij [totaal 352.000m2 inclusief laboratoria] Het is dus duidelijk dat er geschrapt zal moeten worden in de plannen maar of de gemeenten dit daadwerkelijk zullen doen is maar helemaal de vraag. Vaak zijn de plannen al als positief resultaat opgenomen in de grondexploitatie en schrappen kost de gemeenten dus veel geld.

Een voorbeeld is de W4 locatie langs de A4 in Zoeterwoude en Leiderdorp met een plancapaciteit van 87.500m2. Een bizarre ontwikkeling waarin absoluut geschrapt zou moeten worden. Dit zou echter het failliet van Leiderdorp en Zoeterwoude betekenen. Dus is de W4 locatie aangewezen als regionale, duurzame ontwikkellocatie. Een duidelijk politieke keuze maar wel één die de kantorenleegstand in de regio negatief zal beïnvloeden. Als deze locatie ooit vol komt, wat valt te betwijfelen, dan betekent dat ook dat een groot gedeelte van deze 87.500m2 ergens anders in de regio leegkomt en getransformeerd zal moeten worden. Een vrijwel onmogelijke opgave.

Dit voorbeeld toont aan dat lokale en regionale belangen niet altijd goed samengaan. Dit wordt ook duidelijk in het onderscheid dat in de kantorenstrategie gemaakt wordt tussen de lokale en regionale vraag naar kantoren. Tot 2500 m2 wordt een kantoorlocatie bestempeld als lokaal. Gemeenten mogen deze vraag dus gewoon op eigen grondgebied blijven faciliteren. Ook geldt de voorverhuureis van 70% niet voor de lokale vraag. Dit is onbegrijpelijk. In een kantoorpand van 2500 m2 kunnen ongeveer 100 mensen werken. Het is niet vol te houden dat zo’n kantoor een lokale functie heeft, zoals bijvoorbeeld een makelaars- of notariskantoor. Het grootste gedeelte van de leegstaande kantoren in de regio is kleiner dan 2500 m2 en juist hier is dus een effectieve regionale aanpak nodig waarin de lokale economie van ondergeschikt belang zou moeten zijn.

Omdat er geen quotum op nieuwe kantoorlocaties is en er nog veel kantoren in de regio gepland staan zal de herbestemmingsopgave in de komende jaren enorm zijn. Dit is een buitengewoon lastige opgave die door de regio niet onderschat moet worden. Leiden heeft een eigen, lokale kantorenstrategie opgesteld, die binnenkort wordt vastgesteld. Het zou verstandig zij als  andere gemeenten in Holland Rijnland dit ook zouden doen.

Namens GroenLinks heb ik drie amendementen ingediend bij de behandeling van de ‘Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ in de Leidse gemeenteraad. Het eerste amendement bepleit een ‘kantorenloods’ voor Holland Rijnland aan te stellen, die actief vastgoedeigenaren stimuleert en faciliteert bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden naar andere functies. Het tweede amendement bepleit om in één jaar in plaats van in twee jaar, verouderde kantoorlocaties in kaart te brengen. Het derde amendement bepleit de vastgoedvraag als lokaal te bestempelen als het bruto vloeroppervlak minder dan 1000 m2 bedraagt en de vastgoedvraag naar kantoren als regionaal te bestempelen als het bruto vloer oppervlak meer dan 1000 m2. De amendementen, meeondertekend door D66, zijn alle drie in de raadsvergadering van 05-04-2012 aangenomen en worden als Leids standpunt meegenomen in de vergadering van het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland, bij de definitieve vaststelling van de kantorenstrategie Holland Rijnland. Het is te hopen dat deze drie verbeteringen hierin overgenomen worden.

De strijd tegen kantorenleegstand zal met veel inzet, doorzettingsvermogen, creativiteit, flexibiliteit, ambtelijke capaciteit en regionale solidariteit gevoerd moeten worden. Ik zal  namens GroenLinks Leiden deze strijd kritisch blijven volgen.