Tagarchief: kantoren

Leegstand is nog nooit zo leuk geweest!

Vorige week meldde de Amsterdamse kantorenloods, Paul Oudeman, trots dat  voor het eerst sinds 2007 de leegstand van kantoren in Amsterdam is gedaald. Bijna 100.000 vierkante meter werd getransformeerd. Ook Rotterdam doet het goed. Hier werd in anderhalf jaar 150.000 vierkante meter leegstand herontwikkeld. Leiden blijft hierbij helaas ver achter. Het percentage leegstaande kantoren is de afgelopen jaren niet afgenomen en ongeveer 100.000 m2 staat op dit moment leeg. De Leidse kantorenloods kan wel een klein aantal successen melden maar blijkbaar leidt dit niet tot een substantiële afname van de kantorenleegstand. Het wordt dus hoog tijd om de effectiviteit van het Leidse leegstandsbeleid te bespreken in de gemeenteraad. 5 september staat een presentatie door de kantorenloods geagendeerd in de commissie Werk en Financiën.

Maar niet alleen gemeenten kunnen iets doen aan kantorenleegstand. Er zijn gelukkig ook  veelbelovende particuliere initiatieven:

Advertenties

In Holland Rijnland staat een leeg kantoor.

12-04-2012 In april 2010 was één van mijn eerste vergaderingen als ‘nieuw’ raadslid voor GroenLinks, een ‘benen op tafel bijeenkomst’ over ‘Focus 2014’, de strategische agenda van Holland Rijnland. Ik was behoorlijk nerveus toen ik opmerkte dat ik de 415.000 m2 aan geplande nieuwe kantoorruimte in de regio wat aan de hoge kant vond. Mijn zorg werd weliswaar serieus genomen, maar helaas nog door weinigen gedeeld.

Nu, twee jaar later, wordt de ’Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ in de verschillende gemeenteraden in de regio besproken. Iedereen is het over één ding eens: Holland Rijnland heeft te maken met problematische, structurele leegstand van kantoren. Zonder ingrijpen zal de leegstand de komende jaren toenemen van de huidige 11% naar 25% in 2015, terwijl een zogenaamde frictieleegstand van 5-8% acceptabel is. De nieuwe kantorenstrategie zal dus met een heel goed antwoord moeten komen op de vraag hoe de kantorenmarkt in de regio weer gezond kan worden.

De oplossingen die in de kantorenstrategie worden genoemd zijn niet opzienbarend: planreductie, renovatie en transformatie. Dit zijn de veelgebruikte en inderdaad noodzakelijke instrumenten. Maar de vraag is natuurlijk: hoe reduceer, renoveer en transformeer je? Wie gaat dat doen en wie betaalt dat? Welke harde afspraken worden gemaakt en welke ‘offers’ worden gebracht om binnen de regio werkelijk effectief te zijn in de bestrijding van kantorenleegstand?

Terecht constateert de ‘Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ dat renovatie en transformatie ingewikkelde processen zijn waarbij de overheid slechts een beperkte rol kan spelen. De eigenaar van een leegstaand kantoor moet immers wel bereid zijn om zijn pand te renoveren, te transformeren en af te boeken op de waarde van zijn bezit. In de kantorenstrategie wordt afgesproken dat gemeenten eigenaren zullen helpen door soepeler met procedures en bouw- en regelgeving om te gaan. Verder zullen verouderde kantoorlocaties binnen twee jaar in kaart gebracht worden. Ook wordt er een ‘ambtelijke projectgroep Transformatie’ ingesteld die concrete herbestemmingsinitiatieven gaat bespreken en hierbij zal helpen als dat nodig is.

Het is overduidelijk dat renovatie en transformatie van verouderde kantoren niet genoeg zal zijn om het leegstandspercentage in Holland Rijnland terug te brengen naar de gewenste 5-8%. Planreductie is absoluut noodzakelijk. In de kantorenstrategie wordt daarom onderscheid gemaakt tussen de ‘lokale’ en de ‘regionale’ vraag. De regionale vraag wordt alleen nog maar gefaciliteerd op aangewezen, duurzame, kantorenlocaties, zoals bijvoorbeeld het stationsgebied in Leiden en het Bio Science Park. Daarnaast komt er een voorverhuureis van minimaal 70% bij nieuwe ontwikkelingen en wordt de SER-ladder toegepast. Dit betekent dat nieuwbouw alleen wordt toegestaan als is aangetoond dat binnen de bestaande voorraad geen geschikte huisvesting mogelijk is. Er is besloten geen quotum voor nieuw kantooroppervlak vast te stellen.

Hoewel het natuurlijk goed is dat de ”Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ er is en er zeker zinvolle voorstellen in staan, zijn er toch behoorlijk wat kanttekeningen bij te plaatsen. Het lijkt een beetje alsof de bestrijding van kantorenleegstand in de regio gezien wordt als een noodzakelijk kwaad waaraan alle gemeenten zich toch proberen te onttrekken om hun lokale economie te beschermen.

Bij het schrijven van de kantorenstrategie zijn de bestaande plannen voor kantoorontwikkelingen in de regio in beeld gebracht. Voor reguliere kantorenlocaties staat nu maar liefst 280.600 m2 gepland. Daar komen nog kantoren op themalocaties, zoals het Bio Science Park bij [totaal 352.000m2 inclusief laboratoria] Het is dus duidelijk dat er geschrapt zal moeten worden in de plannen maar of de gemeenten dit daadwerkelijk zullen doen is maar helemaal de vraag. Vaak zijn de plannen al als positief resultaat opgenomen in de grondexploitatie en schrappen kost de gemeenten dus veel geld.

Een voorbeeld is de W4 locatie langs de A4 in Zoeterwoude en Leiderdorp met een plancapaciteit van 87.500m2. Een bizarre ontwikkeling waarin absoluut geschrapt zou moeten worden. Dit zou echter het failliet van Leiderdorp en Zoeterwoude betekenen. Dus is de W4 locatie aangewezen als regionale, duurzame ontwikkellocatie. Een duidelijk politieke keuze maar wel één die de kantorenleegstand in de regio negatief zal beïnvloeden. Als deze locatie ooit vol komt, wat valt te betwijfelen, dan betekent dat ook dat een groot gedeelte van deze 87.500m2 ergens anders in de regio leegkomt en getransformeerd zal moeten worden. Een vrijwel onmogelijke opgave.

Dit voorbeeld toont aan dat lokale en regionale belangen niet altijd goed samengaan. Dit wordt ook duidelijk in het onderscheid dat in de kantorenstrategie gemaakt wordt tussen de lokale en regionale vraag naar kantoren. Tot 2500 m2 wordt een kantoorlocatie bestempeld als lokaal. Gemeenten mogen deze vraag dus gewoon op eigen grondgebied blijven faciliteren. Ook geldt de voorverhuureis van 70% niet voor de lokale vraag. Dit is onbegrijpelijk. In een kantoorpand van 2500 m2 kunnen ongeveer 100 mensen werken. Het is niet vol te houden dat zo’n kantoor een lokale functie heeft, zoals bijvoorbeeld een makelaars- of notariskantoor. Het grootste gedeelte van de leegstaande kantoren in de regio is kleiner dan 2500 m2 en juist hier is dus een effectieve regionale aanpak nodig waarin de lokale economie van ondergeschikt belang zou moeten zijn.

Omdat er geen quotum op nieuwe kantoorlocaties is en er nog veel kantoren in de regio gepland staan zal de herbestemmingsopgave in de komende jaren enorm zijn. Dit is een buitengewoon lastige opgave die door de regio niet onderschat moet worden. Leiden heeft een eigen, lokale kantorenstrategie opgesteld, die binnenkort wordt vastgesteld. Het zou verstandig zij als  andere gemeenten in Holland Rijnland dit ook zouden doen.

Namens GroenLinks heb ik drie amendementen ingediend bij de behandeling van de ‘Regionale kantorenstrategie Holland Rijnland’ in de Leidse gemeenteraad. Het eerste amendement bepleit een ‘kantorenloods’ voor Holland Rijnland aan te stellen, die actief vastgoedeigenaren stimuleert en faciliteert bij het omzetten van hun leegstaande kantoorpanden naar andere functies. Het tweede amendement bepleit om in één jaar in plaats van in twee jaar, verouderde kantoorlocaties in kaart te brengen. Het derde amendement bepleit de vastgoedvraag als lokaal te bestempelen als het bruto vloeroppervlak minder dan 1000 m2 bedraagt en de vastgoedvraag naar kantoren als regionaal te bestempelen als het bruto vloer oppervlak meer dan 1000 m2. De amendementen, meeondertekend door D66, zijn alle drie in de raadsvergadering van 05-04-2012 aangenomen en worden als Leids standpunt meegenomen in de vergadering van het Algemeen Bestuur van Holland Rijnland, bij de definitieve vaststelling van de kantorenstrategie Holland Rijnland. Het is te hopen dat deze drie verbeteringen hierin overgenomen worden.

De strijd tegen kantorenleegstand zal met veel inzet, doorzettingsvermogen, creativiteit, flexibiliteit, ambtelijke capaciteit en regionale solidariteit gevoerd moeten worden. Ik zal  namens GroenLinks Leiden deze strijd kritisch blijven volgen.

Afstemming vraag en aanbod kantoorruimte

“Veel minder behoefte aan kantoorruimte” kopt de Volkskrant vandaag, naar aanleiding van de publicatie van een rapport van een onderzoekscommissie onder leiding van projectontwikkelaar Rudy Stroink. Een van de gevolgen hiervan is dat de leegstand in gemeentes de aankomende jaren alleen maar toe zou nemen. Omdat, legt Stroink uit, “door thuiswerken en toenemende flexibiliteit is de gemiddelde werkplek de afgelopen jaren […] gekrompen van 25 tot 18 vierkante meter.”

GroenLinks-wethouder in Amsterdam Maarten van Poelgeest spreekt in een interview met de NOS begin dit jaar zijn zorgen uit, rekening houdend met eenzelfde ontwikkeling als Stroink voorspelt; dalende vraag naar werkruimte. Ook beschouwt hij onaantrekkelijke “stukken waar in de jaren ’80 hele eenzijdige kantoorwijkjes zijn neergezet” als een lastig probleem dat het tegenwerken van leegstand niet vergemakkelijkt. Hij zegt dat “een groot deel van de kantorenvoorraad nooit meer kantoor gaat worden”.

Ook de VNG heeft zich verdiept in het “overaanbod” van lege kantoren, wat volgens de organisatie in 25% van de Nederlandse gemeentes een probleem is. Dit overaanbod is van een dusdanige schaal, dat de VNG voorstelt om een SER-ladder in te voeren, waardoor er niet steeds nieuwe panden kunnen worden gebouwd, maar eerst bestaande gebouwen moeten worden gebruikt.

Vreemd genoeg hebben andere partijen op de markt totaal andere verwachtingen van de toekomst. Uit een rapport van Eric Steinmaier, sector bankier Construction and Real Estate bij ABN Amro, haalt een website voor architecten voornamelijk nieuwe positieve kansen op het gebied van duurzaamheid en, helemaal in tegenspraak met het rapport van Stroink en wethouder van Poelgeest, flexibiliteit.

Maar de meest optimistische partij is de makelaarsvereniging NVM. Zij maken hun berekeningen op een andere manier dan de commissie Stroink, met de nadruk op de algemene economische conjunctuur in tegen stelling tot de specifieke vraag om werkruimte, en doen positieve voorspellingen, die laten zien dat de vraag naar kantoorruimte zal stijgen.

Het lijkt alsof de verschillende partijen op de markt nog onvoldoende samenwerken; ze spreken elkaar tegen en hebben totaal verschillende visies. Een belangrijk deel van het oplossen van de leegstand is dan ook, zoals de VNG het verwoord: “een betere afstemming van vraag en aanbod.”

Dan maar kwaadschiks!!!

Tevergeefs heeft ‘LeidseRuimte’ via bedrijfsmakelaardij Barnhoorn contact gezocht met de eigenaar van het leegstaande kantoorpand aan de Verbeekstraat 19-21. ‘Ons Kantoor’, een onderzoek naar de mogelijkheden van herontwikkeling van dit leegstaande kantoor, is helaas in een vroeg stadium op niets uitgelopen. Hier zijn we dus gestuit op één van de problemen die zich voordoen bij herontwikkeling van leegstaande kantoren: een ongeïnteresseerde eigenaar die niet de intentie heeft om ook maar iets te doen aan zijn leegstaande vastgoedportefeuille. Waarschijnlijk tevergeefs, blijft hij hopen op een nieuwe huurder en dus staat er aan de Verbeekstraat 6100 m² kostbare ‘LeidseRuimte’ leeg.

Helaas heeft ‘LeidseRuimte’ niet de bevoegdheden voor het bestrijden van leegstand, die de Leidse wethouder Bereikbaarheid, Financiën en Economie, Robert Strijk wel heeft. In dit geval zou hij namelijk een leegstandsverordening kunnen opstellen. Dat hoeft hij niet te doen voor de hele stad, zoals soms wel gedacht wordt. Dat zou een onwerkbare situatie opleveren. De ‘Wet kraken en leegstand’ geeft de wethouder echter de mogelijkheid een werkingsgebied voor de leegstandsverordening in de gemeenteraad te laten vaststellen, bijvoorbeeld voor de Verbeekstraat. De eigenaar van Verbeekstraat 19-21 is dan verplicht de leegstand van het gebouw te melden aan het college [als die leegstand langer duurt dan zes maanden]. Verbeekstraat 19-21 wordt hierna op een leegstandlijst geplaatst en de gemeente moet met de eigenaar overleggen over het gebruik van het gebouw. Weigert de eigenaar mee te werken dan kan het college een leegstandsbeschikking vaststellen. Het college kan hierna een gebruiker voordragen aan de eigenaar van Verbeekstraat 19-21, als het leegstaande kantoor in de leegstandbeschikking is aangewezen als geschikt voor gebruik. De eigenaar is dan verplicht de voorgedragen gebruiker binnen drie maanden na de voordracht, een overeenkomst aan te bieden tot ingebruikname van het gebouw.

In de commissievergadering Ruimte en Regio in februari heeft wethouder Strijk toegezegd om leegstand van kantoren in Leiden te gaan bestrijden. Als het goed is bestudeert op dit moment een Leidse leegstandsmanager de situatie op de Schipholweg, waar inderdaad een enorme hoeveelheid m2 kantoren leegstaat. Ook hij zal waarschijnlijk in eerste instantie, net als ‘LeidseRuimte,’ proberen in gesprek te komen met vastgoedeigenaren op de Schipholweg. De laagstandsverordening houdt Strijk nog even op zak. In september wordt het Leidse leegstandsbeleid in de commissievergadering geëvalueerd. ‘LeidseRuimte’ hoopt natuurlijk dat de leegstandsmanager met een succesverhaal komt en dat een aantal vastgoedeigenaren wil meewerken aan de herbestemming van hun verouderde kantoren. ‘LeidseRuimte’ denkt immers dat het beste resultaat te behalen is als eigenaar, nieuwe gebruikers, overheid en architecten op vrijwillige basis samenwerken aan de herbestemming. Komt de leegstandmanager echter met lege handen thuis dan vindt ‘LeidseRuimte’ dat de wethouder voor de Schipholweg een leegstandsverordening zou moeten opstellen. Een voorbeeldverordening kan hij zo  downloaden op de site van de VNG. Daar staat ook het dossier “HANDREIKING
Leegstand te lijf
” over lokaal leegstandsbeleid. O ja, en dan moet de wethouder ook maar meteen voor de Verbeekstraat een leegstandsverordening opstellen.

door: Walter van Peijpe

LEEG 7

Leeg 7: Lobby Verbeekstraat 19-21

leeg 1,leeg 2,leeg 3,leeg 4,leeg 5, leeg 6